はじめましてシークエステートの西川といいます。
シークエステートの長屋・アパート再生をご覧頂きありがとうございます。
シークエステートは大阪市阿倍野区にある不動産賃貸・管理・仲介を主として営んでいます不動産会社です。
私は今までに建築士としてゼネコンで設計、建築を7年、工務店でリノベーションを7年、賃貸マンションの企画・デザインや大家様のマンションの再生を手掛けて11年になりました。
7年ほど前からは、特に長屋やアパートの再生に力を入れさせていただきおかげ様で、当社が再生した長屋・アパートも大阪市内を中心に50戸を超え（2016年12月実績）当社の設計企画で再生された大家様に大変喜んでいただいております。
私も以前は当たり前のように古いアパートや長屋の空室対策のご相談を頂いたときは、70年や80年という築年数を聞いて、ためらいもなく建替えの提案をさせていただいておりました。
今から5年前、建て替えると今の建物面積の半分も建替えられないアパートの再生相談を依頼されるまでは・・・。
その時に建物の再生計画で間取を作成し工事費、改修後の家賃を比較したときに今まで気付かなかった事実にきづきました。
建て替えるより再生した方が工事費の早期回収が可能です。
今では国が先頭に立って住宅の耐震化に力をいれていますので、木造の耐震補強の技術も進歩し耐震性能について客観的に 評価、再生する方法も確立されていますので今の新築物件と同等程度の性能まで再生することも可能になり、見た目だけでなく安全性も大家様、入居者様に安心 していただける再生が可能になりました。
そして下記が平成21年の夏に西成区千本南で実際行った長屋再生と建替えの場合の工事費と家賃の比較です。
| 建替えの場合 | 長屋再生の場合 | |
|---|---|---|
| 床面積 | 50㎡ 1LDK | 50㎡ 1DK+納戸 |
| 工事費 | 850万円 (解体・外構含む) |
420万円 (住宅設備外壁・耐震補強含む) |
| 月額家賃 | 7.3万円 | 6.8万円 |
| 年間家賃収入 | 87.6万円 (年間利回り10.3％） |
81.6万円 (年間利回り 19.4％) |
建て替えだと工事にかけたお金を回収するのに10年以上もかかります。
再生の場合は年間利回り１９％で約５年２ヶ月で工事費にかけたお金を回収できる上に、その後の家賃はすべてオーナー様の利益になるということです。
工事金額が建替えの半値ぐらいになるため、周辺の新築物件より家賃を下げても充分新築より儲かるのです。
入居者の立場になって考えてみてくだい。家賃が安くて魅力のある再生された長屋と、どこにでもある築浅の賃貸マンションあなたならどちらに入りたいと思うでしょうか？
今回の長屋再生の例で取り上げている物件も工事完成前に入居者が決定いたしました。
それでもあなたは長屋を建替えますか。それとも再生しますか？
私は自信を持って再生を選択します！
長屋再生で大事なのは、マンションとはまったく違う魅力を引き出す事です。
古さと新しさが融合したデザインや既存の土間を活用した趣味のスペース。
古い梁をあえて出した傾斜天井のリビング。
古長屋やアパートには、さまざまな魅力が眠っています。
